Quand on hérite d’un bien immobilier, on imagine souvent avoir fait une bonne affaire. Mais pour certains logements, la réalité peut rapidement se compliquer. C’est ce qui est arrivé à un particulier qui a découvert qu’un appartement hérité classé DPE E ne lui permettait pas de faire ce qu’il voulait avec. Une restriction peu connue peut empêcher la revalorisation du loyer. Explications.
Qu’est-ce qu’un logement classé DPE E ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une évaluation obligatoire pour tout bien immobilier mis en vente ou en location. Il classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique), selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre.
Un bien classé E est considéré comme modérément énergivore. Il consomme généralement entre 231 et 330 kWh par m² et par an. Ce n’est pas catastrophique, mais loin d’être exemplaire.
Pourquoi le DPE E peut poser problème aux propriétaires bailleurs
Depuis l’application de la loi Climat et Résilience, les règles sont devenues plus strictes pour les logements énergivores. Si vous êtes propriétaire d’un appartement classé E, certaines restrictions s’imposent, en particulier concernant la revalorisation du loyer.
Blocage des loyers : ce que dit la loi
Depuis le 24 août 2022, un décret interdit aux propriétaires de logement classés F ou G d’augmenter le loyer entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement de bail. Mais ce que beaucoup ignorent, c’est que les logements classés E sont aussi susceptibles d’être concernés dans certaines zones.
Dans les zones tendues — comme Paris, Lyon ou Marseille —, tous les logements classés de D à G peuvent être exclus des hausses de loyers. Résultat : impossible d’indexer le loyer sur l’inflation ou de l’augmenter après travaux si le classement DPE reste inchangé.
Les conséquences pour un héritier bailleur
Dans le cas que nous évoquons, une personne hérite d’un bien DPE E dans une zone tendue. Surprise : même après avoir réalisé quelques aménagements esthétiques, impossible de revoir le loyer à la hausse. Pourquoi ? Parce que les travaux réalisés ne permettent pas d’améliorer le DPE.
La sanction est claire : le loyer reste gelé tant que le logement conserve son classement. Et pour espérer une revalorisation, il faudra entreprendre des rénovations énergétiques lourdes (isolation, menuiseries, chauffage…). Des travaux coûteux, pas toujours à la portée de toutes les bourses.
Comment sortir de cette situation bloquante ?
Heureusement, il existe des solutions pour contourner ce gel des loyers. Mais elles demandent du temps, un peu d’organisation et de l’investissement. Voici les principales pistes :
- Faire un audit énergétique : un expert identifie les postes de consommation les plus critiques.
- Réaliser des travaux ciblés : amélioration de l’isolation, changement de chaudière, pose de double vitrage…
- Demander des aides financières : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, aides ANAH… Des subventions peuvent couvrir jusqu’à 50 % des coûts.
- Revisiter le bail : en cas de changement notable de performances énergétiques, une révision du loyer peut être à nouveau envisageable.
Ne pas sous-estimer les implications juridiques d’un DPE faible
Ce cas révèle une réalité de plus en plus fréquente : hériter d’un logement, ce n’est pas toujours un cadeau si les performances énergétiques sont faibles. En tant que bailleur, vous êtes désormais tenu de respecter un cadre strict, qui évolue régulièrement.
Ne pas anticiper ces contraintes peut vous coûter plusieurs centaines d’euros par an — voire bloquer la rentabilité de votre bien. L’idéal ? Anticiper et se faire accompagner par un professionnel.
Ce qu’il faut retenir
Hériter d’un logement classé DPE E peut sérieusement compliquer la gestion locative. Le blocage des loyers dans les zones tendues est une restriction mal connue, mais bien réelle. Si vous êtes concerné, ne restez pas passif : informez-vous, évaluez les travaux possibles et profitez des aides pour améliorer la performance énergétique. C’est la clé pour retrouver une marge de manœuvre sur vos loyers… et valoriser votre bien durablement.
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